万科上半年实现营收1428亿，年内已无境外公开债，REITs取得突破

界面新闻记者 | 王妤涵

“我们对业绩亏损深感愧疚，我们知道这关乎到股东的信任和期待，管理层将化压力为动力，以一揽子方案为路线图，全力以赴克服困难”，万科管理层在2024年中期业绩会上表示。

8月30日晚间，万科发布了2024年中期业绩报告，并召开业绩推介会。期内，万科实现营业收入1427.8亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元；上半年回款率超过100%，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流，年内已无境外公开债。

关于亏损原因，万科此前在业绩预告中曾做过坦诚解释，主要是由于开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提的影响。

今年上半年，为改善公司所面临的艰难局势，万科曾宣布制定了“瘦身健体”一揽子方案，其中包括统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身，调整融资模式，降解风险；后续除了综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业外，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资；同时，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。

根据计划，未来两年万科计划削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。

据万科董事会秘书朱旭在业绩会上介绍，万科的一揽子方案正在取得积极进展，非主业投资大多在交易谈判过程中，截至7月底，合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元，资产交易实现204亿元(含印力的资产交易及REIT发行)。

“一揽子方案不是简单的做‘减法’，还包括发展方案，具体包括，积极推进综合住区产品模块研发创新提升开发业务竞争力；确保投资兑现水平，实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长，竞争力行业领先等”，朱旭表示。

接下来，万科将全力推进降本增效，实现2024财年管理费用同比再降15%。

据悉，万科一方面将开展全用工盘点检视，基于业务瘦身、组织精简，明确提出组织规划调整目标，推动组织提效；另一方面则会压降费用支出，详细梳理费用科目，降低行政支出等标准，确保实现降本增效。

业内人士指出，企业在漫长发展过程中经历高低起伏是常见现象，从长远看，各类支持房地产平稳健康发展的政策正在陆续落地，相信在其自身持续努力下，伴随未来市场逐步恢复，万科有望在行业新阶段重新回到健康可持续发展轨道。

拆解半年报，在万科重点聚焦的综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大主业上，综合住区业务的销售跑赢大市，上半年高质量交付7.4万套房子，实现销售金额1273.3亿元，实现了超100%回款率，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强房企整体水平。

长租公寓领域，万科上半年的规模和运营效率保持行业第一，实现营收17.3亿元，同比增长5.3%，同时，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，今年已盘活房源数超5500间。

物业服务领域，上半年万物云也在行业增长挑战下继续实现营收双位数增长，实现营业收入176.3亿元，同比增长9.5%。商企服务方面，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

在资产盘活和大宗交易方面，2023年至今万科盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，今年1-7月大宗交易签约204亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目，回款金额近百亿元。

“未来4个月，万科大宗交易工作，将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中，后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升，这不仅可以支持优良资产交易，也能够支撑万科的融资模式转型”，万科执行副总裁、首席运营官刘肖透露。

与此同时，伴随交付高峰过去，万科目前在经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降超过30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。

在重点提升三大主业竞争力以外，上半年万科还在紧抓REITs这一新发展机遇。

今年4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

债务方面，上半年万科累计偿债524亿，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

“接下来，在各类债务偿还的安排方面，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付”，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍称。

上半年万科合计新增融资、再融资612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%，加权平均债务期限5.31年。其中，在5月获得的招商银行牵头的200亿元银团贷款，也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。

谈及对未来市场走势的看法，万科董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

郁亮指出，目前新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升，产品力和服务力提升的同时，新房的性价比也在提高。房价经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置，新房产品的性价比有比较大的提升。政策端对多样化住房需求的支持，也让买房变得更加容易。另外，从供给侧来看，目前行业的供给水平偏低，未来随着供求关系、供需关系的改善，也为接下来市场走出低谷，重拾向上动力，创造了条件。